Σε ισχύ τέθηκε το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, με την κοινή υπουργική απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/89997/3071, η οποία δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Δ’ 658/7.8.2026. Το νέο πλαίσιο επανακαθορίζει ουσιαστικά τον χωρικό χάρτη της τουριστικής ανάπτυξης της χώρας, εισάγοντας διαφορετικούς κανόνες ανά Δημοτική Ενότητα, αυξημένες απαιτήσεις για τη φέρουσα ικανότητα των προορισμών, περιορισμούς στην εκτός σχεδίου τουριστική δόμηση, ειδικές προβλέψεις για τα νησιά και τις παράκτιες ζώνες, αλλά και δυνατότητα χωρικών περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό εγκρίθηκε μαζί με τη Στρατηγική Περιβαλλοντική του Έγκριση και αποτελεί πλέον το βασικό πλαίσιο αναφοράς για τη χωρική οργάνωση του τουρισμού σε εθνικό επίπεδο.
Κεντρικός στόχος είναι η ανάπτυξη του τουρισμού με όρους οικονομικής, κοινωνικής και περιβαλλοντικής βιωσιμότητας, η ενίσχυση της ανθεκτικότητας των τουριστικών προορισμών, η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού αποθέματος και η προσαρμογή του κλάδου στην κλιματική αλλαγή.
Παράλληλα, το νέο πλαίσιο επιδιώκει τη μείωση των περιφερειακών ανισοτήτων, την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και την ενίσχυση των οργανωμένων μορφών τουριστικής ανάπτυξης.
Ο τουριστικός χάρτης της χώρας χωρίζεται σε πέντε κατηγορίες
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές είναι η κατάταξη των Δημοτικών Ενοτήτων της χώρας σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα κυρίως με την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης.
Οι κατηγορίες είναι:
- Α – Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης
- Β – Αναπτυγμένες Περιοχές
- Γ – Αναπτυσσόμενες Περιοχές
- Δ – Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης
- Ε – Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης
Ως βασικό κριτήριο χρησιμοποιείται ο αριθμός των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση της περιοχής, ενώ συνεκτιμώνται ο μόνιμος πληθυσμός, τα ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά και τα καθεστώτα προστασίας.
Η κατάταξη γίνεται σε επίπεδο Δημοτικής Ενότητας, γεγονός που σημαίνει ότι διαφορετικές Δημοτικές Ενότητες του ίδιου Δήμου μπορεί να διέπονται από διαφορετικό καθεστώς τουριστικής ανάπτυξης.
Η αναλυτική κατάταξη όλων των Δημοτικών Ενοτήτων περιλαμβάνεται στο Παράρτημα Α του ΦΕΚ.
Δεσμευτικό για τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό
Ιδιαίτερα σημαντική είναι η σχέση του νέου Ειδικού Χωροταξικού με τον υποκείμενο σχεδιασμό.
Τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα λοιπά εργαλεία χωρικού σχεδιασμού οφείλουν να εναρμονιστούν με τις κατευθύνσεις του.
Μάλιστα, προβλέπεται ότι πρέπει να αναδιατυπωθούν υφιστάμενες ρυθμίσεις ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΤΠΣ, ΕΠΣ και ΖΟΕ, εφόσον δημιουργούν αντιθέσεις ή αντιφάσεις με το νέο Ειδικό Χωροταξικό.
Ο υποκείμενος σχεδιασμός μπορεί, με επιστημονική τεκμηρίωση, να θεσπίζει ακόμη αυστηρότερους περιορισμούς για λόγους αυξημένης περιβαλλοντικής προστασίας και καλύτερων όρων διαβίωσης.
Νέα όρια στην εκτός σχεδίου τουριστική δόμηση
Ιδιαίτερης σημασίας είναι οι νέοι κανόνες για την ανέγερση ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές, μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου.
Για νέα ξενοδοχεία προβλέπεται ελάχιστη απαιτούμενη έκταση γηπέδου:
- 16 στρέμματα στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, κατηγορία Α,
- 12 στρέμματα στις Αναπτυγμένες Περιοχές, κατηγορία Β,
- 8 στρέμματα στις Αναπτυσσόμενες Περιοχές, κατηγορία Γ,
- 8 στρέμματα στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης, κατηγορία Δ.
Ταυτόχρονα, στις κατηγορίες Α, Β και Γ η ανάπτυξη νέων καταλυμάτων προσανατολίζεται κυρίως σε μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων, ενώ στην κατηγορία Δ επιτρέπονται και μονάδες δύο αστέρων.
Στις πλέον επιβαρυμένες τουριστικά περιοχές δίνεται ιδιαίτερη έμφαση στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό του υπάρχοντος ξενοδοχειακού δυναμικού και στην περιβαλλοντική του απόδοση.
Ειδικοί κανόνες για τα νησιά
Το νέο πλαίσιο διαχωρίζει τα νησιά σε τρεις ομάδες.
Νησιά άνω των 250 τ.χλμ.
Στην Ομάδα Ι περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Κως, η Λέσβος, η Χίος, η Σάμος, η Κεφαλονιά, η Ζάκυνθος και η Νάξος.
Για τα νησιά αυτά προβλέπεται διερεύνηση ζωνών τουριστικής ανάπτυξης αλλά και ζωνών προστασίας της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς, στις οποίες μπορεί να περιορίζεται ή να απαγορεύεται η τουριστική δόμηση.
Οι οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων επιτρέπονται κατά κανόνα μόνο ως μορφές «ήπιας ανάπτυξης», με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα.
Νησιά από 20 έως 250 τ.χλμ.
Στην Ομάδα ΙΙ εντάσσονται, μεταξύ άλλων, Μύκονος, Πάρος, Σαντορίνη, Τήνος, Μήλος, Σίφνος, Σύρος, Ίος, Κέα, Κύθνος, Σέριφος, Σκιάθος, Σκόπελος, Ύδρα και Πάτμος.
Στα νησιά αυτά τα νέα τουριστικά καταλύματα περιορίζονται σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων και σε μέγιστη δυναμικότητα 100 κλινών.
Και εδώ οι οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων επιτρέπονται μόνο ως «ήπιας ανάπτυξης».
Νησιά κάτω των 20 τ.χλμ.
Για τα μικρότερα νησιά ισχύει επίσης μέγιστο όριο 100 κλινών για νέα καταλύματα 3, 4 και 5 αστέρων.
Ακόμη αυστηρότερο καθεστώς προβλέπεται για νησιά έκτασης κάτω των 1.000 στρεμμάτων, όπου επιτρέπονται κυρίως ήπιες μορφές θαλάσσιας αναψυχής, περιορισμένες μορφές τουριστικής κατοικίας, glamping έως 50 άτομα και καταφύγια ή αγκυροβόλια τουριστικών σκαφών.
Απαγόρευση κατασκευών στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή
Ιδιαίτερα σαφής είναι η νέα ρύθμιση για την παράκτια ζώνη.
Στη ζώνη 0 έως 25 μέτρων από την ακτογραμμή προβλέπεται πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών.
Εξαιρούνται μόνο οι διαμορφώσεις για την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία και ασθενοφόρων, καθώς και συγκεκριμένα έργα που επιτρέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.
Η φέρουσα ικανότητα αποκτά κεντρικό ρόλο
Από τις σημαντικότερες καινοτομίες του νέου Χωροταξικού είναι η θεσμοθέτηση των Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας – ΕκΕΦΙ.
Η τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας απαιτείται κατά την εκπόνηση ή αναθεώρηση ΤΠΣ, ΕΠΣ και άλλων πολεοδομικών εργαλείων για τις Δημοτικές Ενότητες που εντάσσονται στις κατηγορίες Α και Β, καθώς και για τα νησιά των Ομάδων Ι και ΙΙ.
Η απαίτηση επεκτείνεται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ακόμη και σε μεμονωμένες τουριστικές επενδύσεις.
Ειδικότερα, προβλέπεται έλεγχος φέρουσας ικανότητας για τουριστικές μονάδες:
- άνω των 50 κλινών σε Δημοτικές Ενότητες κάτω των 3.000 κατοίκων, καθώς και στις κατηγορίες Α, Β και Γ,
- άνω των 150 κλινών σε περιοχές με πληθυσμό μεγαλύτερο των 3.000 κατοίκων.
Το πλαίσιο προβλέπει μάλιστα ότι, εφόσον διαπιστωθεί υπέρβαση κρίσιμων Βασικών Δεικτών Βιωσιμότητας, η νέα μονάδα μπορεί να μην αδειοδοτηθεί.
Για τον έλεγχο των δεικτών προτείνεται η δημιουργία ειδικού Φορέα Παρακολούθησης υπό το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Σχέδια Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών
Το νέο Χωροταξικό εισάγει επίσης τα Σχέδια Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών – ΣΔΤΠ, με στόχο η διαχείριση ενός προορισμού να μη βασίζεται αποκλειστικά στον αριθμό των νέων επενδύσεων αλλά και στις πραγματικές αντοχές των υποδομών και του περιβάλλοντος.
Τα σχέδια αυτά προβλέπεται να χρησιμοποιηθούν ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής τουριστικής πίεσης.
Ειδική αναφορά γίνεται και στους προορισμούς κρουαζιέρας. Σε περιοχές με αυξημένες πιέσεις, τα ΣΔΤΠ πρέπει να μπορούν να προβλέπουν ακόμη και ποσοτικά όρια στην ταυτόχρονη παρουσία κρουαζιερόπλοιων.
Νέο πλαίσιο και για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη για Airbnb και γενικότερα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Το Ειδικό Χωροταξικό προβλέπει ότι η δραστηριότητα μπορεί να υπάγεται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς, ανάλογα με την κατηγορία και τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Με ειδικότερες νομοθετικές ή κανονιστικές ρυθμίσεις θα μπορούν να προβλέπονται:
- όροι και προϋποθέσεις διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση,
- περιορισμοί στη διάρκεια λειτουργίας μέσα στο έτος,
- γεωγραφικές ζώνες περιορισμού ή απαγόρευσης,
- περιορισμοί στην ανάπτυξη νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές που εμφανίζουν αυξημένη πίεση.
Ακόμη πιο συγκεκριμένα, στο πρόγραμμα ενεργειών προβλέπεται νομοθετική παρέμβαση για αναστολή της καταχώρησης και έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων – ΑΜΑ σε νεόδμητες κατοικίες στα νησιά.
Πρόκειται πάντως για μέτρο που απαιτεί νέα νομοθετική ρύθμιση και δεν ενεργοποιείται αυτομάτως μόνο από τη δημοσίευση του Χωροταξικού.
Τουρισμός και ΑΠΕ
Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να ρυθμίσει και τη σχέση τουριστικής ανάπτυξης και Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας.
Στις περιοχές των κατηγοριών Α και Β και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ επιτρέπεται η ανάπτυξη ΑΠΕ για αυτοκατανάλωση, με την επιφύλαξη των ειδικότερων προβλέψεων του Ειδικού Χωροταξικού για τις ΑΠΕ.
Παράλληλα, στις περιοχές τουριστικής προτεραιότητας συνιστάται ελεγχόμενη συγκέντρωση εγκαταστάσεων ΑΠΕ και προωθείται η χρήση ανανεώσιμης ενέργειας για την κάλυψη των αναγκών τουριστικών μονάδων και των υποδομών τους, όπως οι μονάδες αφαλάτωσης.
Προτεραιότητα σε νερό, λύματα, απορρίμματα και υποδομές
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό συνδέει άμεσα την τουριστική ανάπτυξη με την επάρκεια των βασικών υποδομών.
Για τις περιοχές με προτεραιότητα στον τουρισμό προβλέπεται ανάγκη:
- εξασφάλισης επαρκών υδατικών πόρων,
- περιορισμού των απωλειών στα δίκτυα,
- αξιοποίησης ανακύκλωσης νερού και αφαλάτωσης στις ελλειμματικές περιοχές,
- ολοκληρωμένης διαχείρισης απορριμμάτων,
- αποκατάστασης χώρων ανεξέλεγκτης διάθεσης αποβλήτων,
- κατασκευής σύγχρονων αποχετευτικών συστημάτων και βιολογικών καθαρισμών,
- αναβάθμισης μεταφορικών, ψηφιακών και υγειονομικών υποδομών.
Ιδιαίτερη πρόβλεψη αποτελεί η εγκατάσταση υδατοδεξαμενής συλλογής ομβρίων σε όλες τις νέες τουριστικές υποδομές, ανεξαρτήτως μεγέθους, μέτρο το οποίο περιλαμβάνεται στο πρόγραμμα των απαιτούμενων νομοθετικών παρεμβάσεων.
Παράλληλα, στις πισίνες τουριστικών καταλυμάτων συνιστάται, όπου είναι εφικτό, η χρήση θαλασσινού νερού.
Προστατευόμενες περιοχές και Natura
Στις προστατευόμενες περιοχές επιτρέπονται μόνο ήπιες, μικρής κλίμακας και φιλικές προς το περιβάλλον μορφές τουρισμού, σύμφωνα με το ειδικό καθεστώς προστασίας κάθε περιοχής.
Για τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης προβλέπεται επιπλέον ότι, στις εκτός σχεδίου περιοχές του δικτύου Natura 2000, η ανάπτυξη νέων τουριστικών υποδομών επιτρέπεται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.
Ενίσχυση εναλλακτικών μορφών τουρισμού
Το Χωροταξικό δίνει σημαντικό βάρος στη διαφοροποίηση του ελληνικού τουριστικού προϊόντος.
Προβλέπει κατευθύνσεις για:
τον αγροτουρισμό και τον οινοτουρισμό, τον γεωτουρισμό, τον αλιευτικό τουρισμό, τον αθλητικό και χιονοδρομικό τουρισμό, το γκολφ, τον ποδηλατικό τουρισμό, την κρουαζιέρα, το yachting, τον καταδυτικό τουρισμό, τον πολιτιστικό και αστικό τουρισμό, τον θρησκευτικό τουρισμό, τον συνεδριακό τουρισμό, τον ιατρικό και ιαματικό τουρισμό και τον τουρισμό ευεξίας.
Εισάγεται επίσης ως κατεύθυνση η έννοια του «σποραδικού ξενοδοχείου», μέσω της αξιοποίησης κτιρίων εγκαταλελειμμένων οικισμών, η εφαρμογή της οποίας πάντως προϋποθέτει ειδικότερη νομοθετική ρύθμιση.
Τι σημαίνει για τους Δήμους
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό δεν αποτελεί μόνο ένα πλαίσιο για τις τουριστικές επενδύσεις. Δημιουργεί ένα νέο πεδίο σχεδιασμού και για την Τοπική Αυτοδιοίκηση.
Οι Δήμοι θα πρέπει να λάβουν υπόψη τη νέα κατηγοριοποίηση των Δημοτικών Ενοτήτων κατά την εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και τη διαμόρφωση της αναπτυξιακής πολιτικής τους.
Παράλληλα, αποκτούν ιδιαίτερη σημασία:
- οι Εκθέσεις Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας,
- τα Σχέδια Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών,
- η διαχείριση νερού και αποβλήτων,
- η βιώσιμη κινητικότητα,
- η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού τοπίου,
- η αντιμετώπιση των πιέσεων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις,
- και η δυνατότητα επιβολής αυστηρότερων περιβαλλοντικών περιορισμών μέσω του τοπικού πολεοδομικού σχεδιασμού.
Μάλιστα, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει ήδη ΕκΕΦΙ, η Έκθεση Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας μπορεί να εκπονείται με μέριμνα του οικείου Δήμου, της Περιφέρειας ή του ΥΠΕΝ.
Μεταβατικές διατάξεις για τις ήδη δρομολογημένες επενδύσεις
Το νέο καθεστώς δεν εφαρμόζεται αυτομάτως σε όλες τις διαδικασίες που βρίσκονταν ήδη σε εξέλιξη κατά τη δημοσίευση της απόφασης.
Προβλέπεται σειρά μεταβατικών εξαιρέσεων για έργα που είχαν ήδη προχωρήσει σε συγκεκριμένο στάδιο, όπως:
- έκδοση ή υποβολή πλήρους φακέλου περιβαλλοντικής αδειοδότησης,
- υπαγωγή σε Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις,
- προέγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου,
- προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας,
- υπαγωγή σε αναπτυξιακά προγράμματα ή χρηματοδότηση από Ταμείο Ανάκαμψης και ΕΣΠΑ.
Επίσης, υφιστάμενα τουριστικά καταλύματα των οποίων τα γήπεδα δεν καλύπτουν τις νέες απαιτήσεις αρτιότητας μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να επεκτείνονται με βάση την προηγούμενη αρτιότητα.
Ισχύς για 15 χρόνια
Οι περιβαλλοντικοί όροι, περιορισμοί και κατευθύνσεις του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου έχουν χρονικό ορίζοντα 15 ετών.
Σε περίπτωση αναθεώρησης ή μείζονος τροποποίησής του απαιτείται νέα διαδικασία Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων.
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό αποτελεί συνεπώς μία από τις σημαντικότερες θεσμικές παρεμβάσεις των τελευταίων ετών για τη σχέση τουρισμού και χώρου. Για πρώτη φορά η έννοια της φέρουσας ικανότητας, η ένταση της τουριστικής ανάπτυξης και η ανθεκτικότητα κάθε προορισμού συνδέονται τόσο άμεσα με τη δυνατότητα νέων επενδύσεων.
Η ουσιαστική εφαρμογή του, ωστόσο, θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από την ταχύτητα με την οποία θα ακολουθήσουν οι προβλεπόμενες νομοθετικές ρυθμίσεις, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα Σχέδια Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών και οι Εκθέσεις Φέρουσας Ικανότητας.
