Νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης, κατάργηση δημοτικού φόρου και ΤΑΠ, κοινωνικές απαλλαγές και ανησυχίες για απώλειες εσόδων. Τι προβλέπει ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τι αποφασίζουν οι Δήμοι για την οικονομική ελάφρυνση των δημοτών.
Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο οι Δήμοι εισπράττουν φόρους και τέλη από τα ακίνητα έφερε ο Ν. 5314/2026, με βασικό σταθμό την 1η Ιανουαρίου 2027, οπότε ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ) και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) αντικαθίστανται από το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ).
Την ίδια στιγμή, όλο και περισσότεροι Δήμοι εφαρμόζουν κοινωνικά τιμολόγια, μειώσεις και πλήρεις απαλλαγές από τα τέλη καθαριότητας και φωτισμού για τρίτεκνες, πολύτεκνες και μονογονεϊκές οικογένειες, άτομα με αναπηρία και οικονομικά ευάλωτα νοικοκυριά. Ο νόμος επιτρέπει τα ελλείμματα που δημιουργούνται στους λογαριασμούς των ανταποδοτικών τελών να αναπληρώνονται από άλλους ελεύθερους λογαριασμούς.
Οι εξελίξεις αυτές διαμορφώνουν ένα νέο τοπίο για τα οικονομικά της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Από τη μία πλευρά βρίσκεται η ανάγκη διασφάλισης επαρκών δημοτικών εσόδων και από την άλλη η προσπάθεια περιορισμού των επιβαρύνσεων για τους πολίτες.
Ποια τέλη και φόρους εισπράττουν οι Δήμοι
Το άρθρο 383 του Ν. 5314/2026 περιλαμβάνει στις κατηγορίες δημοτικών εσόδων, μεταξύ άλλων, τα τέλη καθαριότητας και φωτισμού, το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης, τα τέλη επί των ακαθάριστων εσόδων επιχειρήσεων εστίασης και διασκέδασης, το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, τα τέλη χρήσης κοινόχρηστων χώρων, τα δυνητικά ανταποδοτικά τέλη, καθώς και τέλη που αφορούν υπηρεσίες, δημοτικά κτήματα, νεκροταφεία και διαφημίσεις. Ωστόσο, δεν έχουν όλα τα δημοτικά τέλη τον ίδιο χαρακτήρα.
Τα τέλη καθαριότητας και φωτισμού είναι ανταποδοτικά. Τα έσοδά τους προορίζονται αποκλειστικά για τη χρηματοδότηση των αντίστοιχων δημοτικών υπηρεσιών. Αντίθετα, το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης αποτελεί γενικό έσοδο, το οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την κάλυψη πάσης φύσεως δαπανών του Δήμου, σύμφωνα με το άρθρο 395. Να θυμίσουμε με τον παλιό νόμο η αύξηση του ΦΗΧ πήγαινε υποχρεωτικά στις δαπάνες για σχολεία.
Η διάκριση έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς επηρεάζει τόσο τον τρόπο καθορισμού των συντελεστών όσο και τις δυνατότητες άσκησης κοινωνικής πολιτικής.
Τι αλλάζει από την 1η Ιανουαρίου 2027
Με βάση το άρθρο 448 του νέου Κώδικα, ο ΦΗΧ και το ΤΑΠ εξακολουθούν να εφαρμόζονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Από την 1η Ιανουαρίου 2027 αντικαθίστανται από το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο υπολογίζεται επί της αξίας των ακινήτων. Ο συντελεστής καθορίζεται με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου και κυμαίνεται καταρχήν από 0,30‰ έως 0,70‰, με δυνατότητα διαφοροποίησης ανά δημοτική ενότητα. Για τον υπολογισμό λαμβάνονται υπόψη η επιφάνεια του ακινήτου, η τιμή ζώνης και ο συντελεστής παλαιότητας, σύμφωνα με το άρθρο 393. Το νέο τέλος βαρύνει καταρχήν τον ιδιοκτήτη, ενώ σε περιπτώσεις επικαρπίας ή νομής ισχύουν οι ειδικές ρυθμίσεις του άρθρου 394. Η αντικατάσταση των δύο παλαιών επιβαρύνσεων από ένα νέο τέλος δεν συνεπάγεται αυτομάτως ούτε αύξηση ούτε μείωση για κάθε ακίνητο. Το τελικό αποτέλεσμα εξαρτάται από την αξία του, τον συντελεστή που θα αποφασίσει ο Δήμος και τις προβλεπόμενες απαλλαγές.
Η ρήτρα του 95% και η δυνατότητα αύξησης του συντελεστή
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει μία εξαίρεση του άρθρου 393. Εάν η οικονομική υπηρεσία ενός Δήμου διαπιστώσει ότι η εφαρμογή του ανώτατου συντελεστή 0,70‰ θα απέφερε ετήσια έσοδα χαμηλότερα από το 95% των συνολικών εισπράξεων που είχε ο Δήμος το 2025 από ΤΑΠ και ΦΗΧ, το Δημοτικό Συμβούλιο μπορεί να αποφασίσει υψηλότερο συντελεστή. Η απόφαση πρέπει να είναι ειδικά αιτιολογημένη και η υπέρβαση επιτρέπεται μόνο μέχρι το ύψος που απαιτείται για την κάλυψη του συγκεκριμένου ποσοστού.
Επομένως, το 0,70‰ δεν αποτελεί απόλυτο ανώτατο όριο για όλους τους Δήμους. Η ρύθμιση παρέχει μηχανισμό προστασίας των δημοτικών εσόδων, εγείρει όμως ένα σημαντικό ερώτημα: Εάν μειωθούν τα έσοδα από ορισμένες κατηγορίες ακινήτων που εξαιρούνται από το νέο τέλος, θα χρειαστεί να αυξηθεί ο συντελεστής για τα υπόλοιπα ακίνητα;
Ανησυχία στην ΚΕΔΕ για απώλειες εσόδων
Το ζήτημα των οικονομικών επιπτώσεων του νέου συστήματος αναδείχθηκε και κατά τη συζήτηση στο Διοικητικό Συμβούλιο της ΚΕΔΕ. Επισημάνθηκε ότι το 60%–70% των Δήμων ενδέχεται να εισπράττει λιγότερα έσοδα σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς. Πρόκειται για εκτίμηση που διατυπώθηκε στη συνεδρίαση και όχι για συμπέρασμα δημοσιευμένης πανελλαδικής οικονομικής μελέτης.
Ιδιαίτερη αναφορά έγινε σε Δήμους που φιλοξενούν μεγάλες εγκαταστάσεις, όπως διυλιστήρια, αεροδρόμια, λιμάνια, μαρίνες, σιδηροδρομικούς σταθμούς, πανεπιστήμια και κρατικά ακίνητα. Η κατάργηση του Φόρου Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων και της δυνατότητας υπολογισμού του με βάση τα λεγόμενα πλασματικά τετραγωνικά μέτρα μπορεί να προκαλέσει σημαντικές απώλειες εσόδων.
Αναφέρθηκαν χαρακτηριστικά δύο περιπτώσεις:
- Δήμος της Αττικής που εκτιμάται ότι μπορεί να χάσει περίπου 6,5 εκατ. ευρώ ετησίως.
- Δήμος με αεροδρόμιο στην επικράτειά του που ενδέχεται να χάσει περίπου 2,5 εκατ. ευρώ ετησίως.
Πάντως, το άρθρο 392 του νόμου προβλέπει απαλλαγές από το ΤΤΑ για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, μεταξύ των οποίων εκείνα που ανήκουν σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης. Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι κάθε αεροδρόμιο, λιμάνι ή άλλη μεγάλη εγκατάσταση απαλλάσσεται αυτομάτως. Καθοριστική σημασία έχουν η κυριότητα και το ιδιαίτερο νομικό καθεστώς κάθε ακινήτου.
Στη συζήτηση τονίστηκε ότι τα ανταποδοτικά τέλη καθαριότητας και φωτισμού εξακολουθούν να υφίστανται, ακόμη και στις περιπτώσεις όπου καταργείται ο δημοτικός φόρος. Διατυπώθηκε επίσης η ανησυχία ότι η απώλεια γενικών εσόδων θα μπορούσε να αυξήσει την πίεση στους δημοτικούς προϋπολογισμούς και, ενδεχομένως, να οδηγήσει στην αναζήτηση πρόσθετων εσόδων από άλλες δημοτικές επιβαρύνσεις. Για τον λόγο αυτό ζητήθηκε να εξεταστεί η αναβολή εφαρμογής του νέου συστήματος και να ανατεθεί στην ΕΕΤΑΑ συγκριτική μελέτη, ώστε να προσδιοριστούν οι οικονομικές επιπτώσεις για κάθε Δήμο.
Τα ανταποδοτικά τέλη πρέπει να καλύπτουν τις δαπάνες καθαριότητας και φωτισμού
Παράλληλα με τις αλλαγές στη φορολόγηση των ακινήτων, ο νέος Κώδικας διατηρεί την αρχή της ανταποδοτικότητας για το ενιαίο Τέλος Καθαριότητας και Φωτισμού (ΤΚΦ). Σύμφωνα με το άρθρο 388, οι συντελεστές του καθορίζονται με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, ώστε τα έσοδα να καλύπτουν τις δαπάνες των αντίστοιχων υπηρεσιών. Τα χρήματα αυτά δεν μπορούν να διατίθενται ελεύθερα για άσχετες δημοτικές δραστηριότητες.
Το άρθρο 376 προβλέπει, όμως, δυνατότητα προσωρινής κάλυψης ελλειμμάτων ανταποδοτικών υπηρεσιών από μη ειδικευμένα έσοδα ή διαθέσιμα χρηματικά υπόλοιπα, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η δυνατότητα αφορά περιπτώσεις αδυναμίας ισοσκέλισης λόγω χρεών ή επενδύσεων, εφόσον υπάρχει το απαιτούμενο δημοσιονομικό περιθώριο. Τα ποσά πρέπει να αποκατασταθούν μέσω συγκεκριμένου χρονοδιαγράμματος, το αργότερο εντός πενταετίας.
Για Δήμους έως 20.000 κατοίκους προβλέπεται επιπλέον ειδική ρύθμιση στο άρθρο 377.
Κατά συνέπεια, η δυνατότητα κάλυψης ελλειμμάτων δεν αποτελεί γενική και απεριόριστη δυνατότητα μόνιμης χρηματοδότησης των ανταποδοτικών υπηρεσιών από άλλους δημοτικούς πόρους.
Το νέο κοινωνικό τιμολόγιο για ευάλωτα νοικοκυριά
Ιδιαίτερη σημασία για τους πολίτες έχει το άρθρο 389, το οποίο προβλέπει ειδικό γενικό συντελεστή καθαριότητας και φωτισμού για κατοικίες δημοτών και κατοίκων που αναγνωρίζονται ως ευάλωτοι, βάσει απόφασης του Δημοτικού Συμβουλίου.
Ο συντελεστής αυτός ορίζεται στο 20% του γενικού συντελεστή κατοικίας ή και χαμηλότερα, εφόσον το αποφασίσει ο Δήμος. Πρόκειται, δηλαδή, για πρόβλεψη που επιτρέπει μείωση τουλάχιστον 80% για τις κατοικίες που εντάσσονται στη συγκεκριμένη κατηγορία, με δυνατότητα ακόμη μεγαλύτερης ελάφρυνσης. Η αναγνώριση των δικαιούχων γίνεται με βάση τις προβλεπόμενες κοινωνικές κατηγορίες και τα σχετικά κριτήρια. Η ρύθμιση ενισχύει τον ρόλο των Δήμων στη διαμόρφωση κοινωνικών συντελεστών, χωρίς να αίρει την ανάγκη οικονομικής ισοσκέλισης των ανταποδοτικών υπηρεσιών.
Δήμος Ελασσόνας: Πλήρης απαλλαγή με εισόδημα έως 35.000 ευρώ
Πρόσφατο παράδειγμα κοινωνικής πολιτικής αποτελεί ο Δήμος Ελασσόνας. Με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου προβλέπεται πλήρης απαλλαγή από δημοτικά τέλη, δημοτικό φόρο και ΤΑΠ για τρίτεκνες, πολύτεκνες και μονογονεϊκές οικογένειες με ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 35.000 ευρώ. Η απαλλαγή αφορά αποκλειστικά την κύρια κατοικία και εφαρμόζεται με τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις ως προς τα παιδιά της οικογένειας. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του Δήμου, η ετήσια οικονομική ελάφρυνση κυμαίνεται περίπου από 175 έως 280 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια της κατοικίας. Οι αιτήσεις υποβάλλονται στο Κέντρο Κοινότητας του Δήμου με τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
Η απόφαση της Ελασσόνας αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον ενόψει του 2027, καθώς ο δημοτικός φόρος και το ΤΑΠ που περιλαμβάνονται στην απαλλαγή αντικαθίστανται από το ΤΤΑ. Θα πρέπει, επομένως, να αποσαφηνιστεί η εφαρμογή των κοινωνικών ελαφρύνσεων στο νέο καθεστώς.
Δήμος Αθηναίων: Απαλλαγές και για όσους αποκτήσουν παιδί το 2026
Ο Δήμος Αθηναίων αποφάσισε να διατηρήσει σταθερά τα δημοτικά τέλη για το 2026, προβλέποντας παράλληλα απαλλαγές για συγκεκριμένες κοινωνικές ομάδες.
Μεταξύ άλλων, προβλέπεται πλήρης απαλλαγή από τα τέλη καθαριότητας και φωτισμού της κύριας κατοικίας για:
- Τρίτεκνες οικογένειες με οικογενειακό εισόδημα έως 35.000 ευρώ.
- Μονογονεϊκές οικογένειες με εισόδημα έως 25.000 ευρώ.
- Πολύτεκνες οικογένειες με κλιμακωτά εισοδηματικά όρια, ανάλογα με τον αριθμό των παιδιών.
- Άπορους, άτομα με αναπηρία και ενεργειακά ευάλωτα νοικοκυριά, σύμφωνα με τις ειδικές προϋποθέσεις.
Επιπλέον, προβλέπεται απαλλαγή για ένα έτος από τα τέλη καθαριότητας και φωτισμού της πρώτης κατοικίας για κατοίκους που αποκτούν παιδί εντός του 2026 και έχουν ετήσιο οικογενειακό εισόδημα κάτω από 30.000 ευρώ.
Η συγκεκριμένη παρέμβαση συνδέει την πολιτική δημοτικών τελών με την οικονομική στήριξη της οικογένειας και την αντιμετώπιση του δημογραφικού προβλήματος.
Δήμος Ηρακλείου: Απαλλαγές έως 100% για οικογένειες, ΑμεΑ και φοιτητές
Ο Δήμος Ηρακλείου Κρήτης ενέκρινε για το 2026 νέο πλαίσιο δημοτικών τελών, στο οποίο περιλαμβάνονται πλήρεις και μερικές απαλλαγές για τρίτεκνες, πολύτεκνες και μονογονεϊκές οικογένειες, άτομα με αναπηρία και φοιτητές.
Στις περιπτώσεις πλήρους απαλλαγής περιλαμβάνονται:
- Οικογένειες με τρία ανήλικα παιδιά και εισόδημα έως 24.750 ευρώ.
- Οικογένειες με τέσσερα ή περισσότερα ανήλικα παιδιά και εισόδημα έως 27.000 ευρώ.
- Μονογονεϊκές οικογένειες με εισοδηματικά όρια που διαφοροποιούνται ανάλογα με τον αριθμό των παιδιών.
- Άτομα με αναπηρία 80% και άνω, με τις προβλεπόμενες εισοδηματικές προϋποθέσεις.
- Φοιτητές που μισθώνουν κατοικία στο Ηράκλειο, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Παράλληλα προβλέπονται μειώσεις 50% για επιπλέον κατηγορίες δικαιούχων.
Το Δημοτικό Συμβούλιο ενέκρινε την απόφαση τον Νοέμβριο του 2025, ενώ η Αποκεντρωμένη Διοίκηση Κρήτης ενέκρινε το μεγαλύτερο μέρος της, ζητώντας ειδικότερη αιτιολόγηση για επιμέρους επαγγελματική κατηγορία.
Δήμος Ζίτσας: Απαλλαγές έως 100% και εξοικονόμηση πόρων
Αντίστοιχη πολιτική ακολουθεί και ο Δήμος Ζίτσας. Με την απόφαση 207/2025, που αφορά το 2026 και τα επόμενα έτη, προβλέπονται μειώσεις 50% ή πλήρεις απαλλαγές από τα τέλη καθαριότητας και φωτισμού για πολύτεκνους, τρίτεκνους, μονογονεϊκές οικογένειες, άτομα με αναπηρία, δικαιούχους Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος και άλλες ευάλωτες κατηγορίες. Ενδεικτικά, προβλέπεται πλήρης απαλλαγή για τρίτεκνες οικογένειες με ετήσιο εισόδημα κάτω από 18.000 ευρώ και για πολύτεκνες με εισόδημα κάτω από 20.000 ευρώ, καθώς και μείωση 50% για υψηλότερα εισοδήματα, εντός των ορίων της απόφασης.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη ότι το κόστος των κοινωνικών απαλλαγών θα καλυφθεί με εξοικονόμηση πόρων και περιορισμό ελαστικών δαπανών των ανταποδοτικών υπηρεσιών. Το παράδειγμα δείχνει ότι η κοινωνική πολιτική στα δημοτικά τέλη συνδέεται και με την οργάνωση και διαχείριση του κόστους των δημοτικών υπηρεσιών.
Τι θα ισχύσει για τις κοινωνικές απαλλαγές από το 2027;
Οι αποφάσεις των Δήμων δείχνουν ότι ήδη εφαρμόζονται διαφορετικά μοντέλα κοινωνικής προστασίας. Άλλοι Δήμοι παρέχουν πλήρη απαλλαγή, άλλοι μείωση κατά 50%, ενώ ορισμένοι εφαρμόζουν κλιμακωτά εισοδηματικά κριτήρια ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού. Ωστόσο, οι αλλαγές του Ν. 5314/2026 καθιστούν αναγκαία τη διάκριση ανάμεσα στις απαλλαγές από τα ανταποδοτικά τέλη καθαριότητας και φωτισμού και στις απαλλαγές από επιβαρύνσεις που συνδέονται με την αξία της ακίνητης περιουσίας.
Η κοινωνική μείωση του ΤΚΦ στηρίζεται στο ειδικό καθεστώς του άρθρου 389. Αντίθετα, οι απαλλαγές από το νέο ΤΤΑ πρέπει να εξεταστούν με βάση το ιδιαίτερο νομικό καθεστώς των άρθρων 392–395. Επομένως, μια οικογένεια που σήμερα απαλλάσσεται από δημοτικό φόρο και ΤΑΠ δεν πρέπει να θεωρεί αυτομάτως ότι θα έχει την ίδια ακριβώς μεταχείριση στο νέο ΤΤΑ. Αντίστοιχα, η κατάργηση ΦΗΧ και ΤΑΠ δεν συνεπάγεται κατάργηση των κοινωνικών απαλλαγών από τα τέλη καθαριότητας και φωτισμού.
Το κρίσιμο ζήτημα για τους Δήμους και τους δημότες
Η μετάβαση στο νέο σύστημα δημοτικών φόρων και τελών δημιουργεί δύο παράλληλες προκλήσεις.
Η πρώτη αφορά τη διασφάλιση των εσόδων των Δήμων, ιδιαίτερα εκείνων που ενδέχεται να επηρεαστούν από τις απαλλαγές μεγάλων εγκαταστάσεων από το ΤΤΑ.
Η δεύτερη αφορά τη διατήρηση και διεύρυνση των κοινωνικών ελαφρύνσεων, χωρίς να διαταράσσεται η οικονομική ισορροπία των ανταποδοτικών υπηρεσιών.
Η ρήτρα αναπλήρωσης έως το 95% των εισπράξεων του 2025 δίνει στους Δήμους ένα εργαλείο προστασίας των εσόδων τους. Δεν εξασφαλίζει, όμως, ότι η κατανομή των επιβαρύνσεων θα παραμείνει η ίδια για κάθε κατηγορία ακινήτου. Για τον λόγο αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία το αίτημα που διατυπώθηκε στην ΚΕΔΕ για συγκριτική οικονομική μελέτη από την ΕΕΤΑΑ. Μια τέτοια μελέτη θα μπορούσε να αποτυπώσει τις απώλειες ή αυξήσεις εσόδων ανά Δήμο, τις επιπτώσεις στους ιδιοκτήτες ακινήτων και τις δυνατότητες διατήρησης των κοινωνικών απαλλαγών.
Το ερώτημα ενόψει του 2027 δεν είναι μόνο πόσα χρήματα θα εισπράττουν οι Δήμοι με το νέο σύστημα, αλλά και πώς θα κατανέμεται το οικονομικό βάρος μεταξύ κατοικιών, επιχειρήσεων και μεγάλων εγκαταστάσεων, καθώς και ποια προστασία θα εξακολουθήσουν να έχουν οι κοινωνικά ευάλωτοι δημότες.
